Czym jest operat

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. 

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy nie może być wykorzystywany do innych celów niż określone w operacie.

Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

Metody sporządzania operatu szacunkowego i wyceny nieruchomości

Metody sporządzania operatu szacunkowego w Warszawie oraz wyceny nieruchomości w Warszawie określone są zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 oraz z 2005 r. nr 196, poz. 1628). Najczęściej używanymi metodami w podejściu porównawczym przy sporządzaniu operatu szacunkowego są: metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej.

Metoda korygowania ceny średniej

Na podstawie powyższego rozporządzenia metoda korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje co najmniej kilkanaście podobnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, cechy nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji. Samą wartość nieruchomości określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, które uwzględniają poszczególne różnice.

Metoda porównywania parami

Metoda porównywania parami polega na tym, że wycenianą nieruchomość porównuje się kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są warunki zawarcia transakcji, cechy nieruchomości i ich ceny transakcyjne.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
• określenie celu wyceny,
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:

• aktualizacji wyceny,
• opiniowaniu operatu szacunkowego,
• ocenie prawidłowości wycen.

Przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio:

• potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
• określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.

Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do:

• jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania,
• przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.

Pod pojęciem oceny rozumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych.

Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny nieruchomości, czyli jest "produktem" działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie naszego kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych wyceny są wykonywane. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w operacie, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów z operatów szacunkowych.

Operat musi obrazować całe postępowanie przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku którego zostanie określona wartość nieruchomości. Sposób jego sporządzenia świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku wyceny.

Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy w swojej pracy opiera się na dokumentach, których listę określa ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zmianami), a ściślej jej art. 155. W ust. 3. tego artykułu mówi on też o tym, jakie obowiązki mają różne organy i instytucje wobec rzeczoznawcy majątkowego wykonującego swoje obowiązki służbowe:

Art. 155. Dane wykorzystywane przy szacowaniu wartości nieruchomości

1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.

3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie.

4. Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.